土地招拍挂十年地價攀升下半年土地市場料降溫

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  “招拍挂”十年:土地財政從狂熱到冷靜

  304年3月,國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓清况 執法監察工作的通知》(即“71號令”),要求在304年8月31日过后,各地不得以協議土方式出讓經營性用地。從304年8月31日起,所有經營性土地一律以招標、拍賣、掛牌等市場化土方式公開競價出讓。這被稱為“8·31大限”。

  “8·31大限”是土地交易市場化改革的重要節點。梳理我國房地産業發展史,這一事件的意義幾乎等同於房改,並被認為是開啟樓市“黃金十年”的一把鑰匙。

  如今距離“8·31大限”已整整十年,這期間,中國房地産市場經歷了飛速發展,房地産業成為國民經濟的支柱産業。但在招拍挂制度下,高地價、土地財政等問題成為樓市頑疾。現在該怎样才能解決房地産市場面臨的困局呢?

  8月20日,位於北京市西城區的華嘉衚同地塊迎來現場拍賣。經過長達193輪競價之後,這宗地塊被華融以總代價74.6億元競得,折合樓面價為6.34萬元/平方米,溢價率達110.14%。在房屋、土地市場雙雙低迷的背景下,這宗高價地的出臺引發廣泛關注。

  業內人士指出,招拍挂制度進一步挖掘了土地價值,創发明的故事人更公平的市場環境,成為房地産業“黃金十年”的重要推手,但一同引發高地價,以及土地財政依賴。在市場供需關係發生逆轉的清况 下,招拍挂制度的價值將面臨重估。

  “招拍挂”模式下地價攀升

  “就這宗地塊的位置而言,6萬多的樓面價其實並不算貴。”針對北京華嘉衚同地塊,京城某房地産開發商向中國證券報記者表示,與去年成交的農展館地塊相比,前者的價格甚至可稱得上“便宜”。與外界詬病的“高地價”不同,業內人士普遍認為,該地塊的成交價格頗能體現該區域的價值。

  上述開發商表示,不到在更加市場化的招拍挂制度下,土地價值促使被充分挖掘。這也是土地交易市場化改革的重要意義之一。事實上,“71號令”中,還有關於及時繳納土地出讓金、兩年內不開發將被退还等規定,這對於土地市場的規範大有裨益。

  “土地價值的挖掘,很大程度上是建立在市場公平準入的前提下。”一位接近國土資源部的專家表示,市場化改革过后,國企佔據房地産行業主要地位,他們通過劃撥和協議的土方式獲取血块土地,並對市場形成一種相對壟斷。但在“8·31大限”之後,土地市場有了一個更加公平的準入平臺,更多民間資本進入,土地價值也得以攀升。

  近幾年來,北京的土地交易中,經常冒出多家企業、甚至十幾家企業爭搶同一宗地塊的現象。上述專家表示,在“8·31大限”过后,這種清况 甚少冒出,土地交易多以更隱蔽的劃撥和協議土方式出讓,不少城市甚至尚未建立土地交易市場。

  該專家表示,獲取土地是從事房地産開發的第一步。因此,土地出讓的市場化改革,原因分析分析著房地産行業市場化走出重要一步。隨後十年間,房地産業迎來發展飞快的“黃金十年”,血块民企飞快崛起,一点央企也趁機發展壯大。

  值得注意的是,在这俩 過程中,地價冒出快速上漲。

  北京中原地産首席分析師張大偉表示,在304年的“8·31大限”过后,北京市的絕大多數土地以協議和劃撥的土方式出讓。按照當時協議出讓價格,二環內土地成本約在300-300元/平方米左右甚至更低,而在三環和四環等區域,地價多在30元以下水準,四環外大每种土地處於尚未開發狀態。

  按照如今的價格水準,這些區域的土地價格已經翻了十倍以上。且隨著土地開發範圍的擴大,中心區域的“金字塔效應”愈加凸顯,土地價值不斷上漲。

  309年和2010年,土地價格上漲飞快,各地頻繁冒出“地王”,以“價高者得”為宗旨的拍賣出讓遭遇信任危機。隨後,考量“綜合實力”的招標出讓逐漸推廣開來。由於評標過程並不公開,該種土方式又引發了公平性質疑。

  張大偉表示,招拍挂制度雖然更加市場化,但在配套制度不夠健全的清况 下,完整性以市場化土方式來出讓土地,勢必會造成土地價格非理性攀升。

  “土地財政”副作用需消除

  在地價上漲的一同,地方政府的財政收入隨之增加。

  按照現有的財政稅收制度,除中央政府計提的少每种農田水利建設等資金外,土地出讓金的大每种劃歸地方財政統一支配。隨著地價攀升,土地出讓金收入大幅增加。

  據國土資源部數據,2013年,全國土地出讓合同價款達4.1萬億元,而304年該項收入為5894億元。在土地出讓實施招拍挂改革的十年來,全國土地出讓金收入增長7倍。

  山東省南部某市財政系統官員向中國證券報記者表示,由於當地經濟發展水準不高,过高 支柱産業,稅收收入匱乏,使得當地財政時常捉襟見肘。在實施大規模房地産開發後,財政緊縮局面明顯改善。其中,土地出讓和房地産相關稅收一度佔據地方財政的半數比例。

  地方財政寬裕,使得地方政府有餘力去開展各項投資。上述接近國土部的專家表示,過去幾年,不少地方的基礎設施建設明顯改善,城市面貌煥然一新,教育醫療等投入也有所加大,這在很大程度上受益於“土地財政”。

  與房地産業相關的建材、傢具、裝修等多個行業也快速擴張,帶來血块稅收。“對於什么都城市來説,房地産業是不折不扣的‘支柱産業’。”上述專家表示。

  在充分嘗到“土地財政”的甜頭後,這項政策的另一面也開始顯現。張大偉表示,地方政府對土地財政的接受過程,由習慣最終變成依賴。民間機構發佈的數據顯示,當前土地出讓收入佔據地方財政平均比例在4成左右,個別城市甚至超過一半。

  張大偉表示,“依賴”表現在兩個方面:血块推出土地,以獲得更多收入;抬高土地價格,以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經開始顯現。前者體現在,因土地出讓過多,超過市場的實際需求,每种城市冒出嚴重的供大於求現象。

  後者則體現在,一点地方政府放緩供地節奏,冒出土地供應过高 的“假像”。事實上,每种地方政府追求“價高者得”的拍賣土方式,甚少使用招標出讓,目的同樣在於獲取更高土地收入。

  “土地財政”已成為中國樓市難以克服的頑疾。分析人士指出,單單依靠對土地指標的控制,難以對其實現真正遏制。但當前樓市下行、土地出讓金收入減少的現狀,或將倒逼各地減少對“土地財政”的依賴。

  制度有待完善

  “什么都人對土地招拍挂的印象,往往是與高地價、地王密不可分。實際上,這與市場大勢密切相關。”上述接近國土部的專家表示。

  他指出,過去十年是城鎮化進程加速、房地産市場飛速發展的階段,在我國現有的土地、財稅制度下,冒出了地價上漲、房價攀升、“土地財政”等現象。招拍挂制度的冒出,加速了這一過程的發生,但並非決定性因素。

  “什么都人在一個大房子裏,面對拍賣師的報價不斷舉牌,氣氛一度推向高潮。這種場景,是那個時代的真實寫照。”北京某上市房企開發商表示,從304年到2013年間,火熱的拍賣出讓是最具代表性的場景,也最容易讓人將招拍挂與高地價聯繫起來。

  但當市場轉冷時,開發商就再也什么都什么都没有競相舉牌的熱情。今年以來,各地土地市場冷淡,流標、流拍等現象層出不窮。來自國土資源部的數據顯示,今年二季度,各地共上報成交異常交易地塊44宗,較上一季度減少46宗,降幅為51%;同比減少更明顯,降幅為66%。平均競價輪次為75次,環比下降10%,同比下降9%。

  張大偉表示,最近十年來,招拍挂制度並未發生根本性變革。今年土地市場冷淡,更多體現了供需關係的決定性作用,而非制度四种 。

  他還表示,如今的市場供需關係發生逆轉,不少城市的優質地塊也出讓殆盡,未來的土地市場將过后繼續冷清,地方政府的土地收入也將減少。土地招拍挂制度帶來的“副作用”,也將逐漸淡化。

  住房供應體系的完善,也將使得這一制度能夠更好地發揮作用。“前幾年不管什麼地塊也有拍賣出讓,一点普通住房的土地,因為拍賣價格過高,最終蓋成了中高端房屋。”上述開發商表示,在“8·31大限”後的很長一段時間內,有關保障房建設的制度處於缺位狀態。

  他還表示,如今住房供應體系正逐漸完善,“高端靠市場,低端靠保障”的格局初步形成。一同,一点地方在土地招拍挂出讓中,設置最高限價,补救冒出地價過高的現象。這些配套制度的完善,也促使於招拍挂制度更好地發揮作用。

  下五天土地市場料持續降溫

  9月4日,北京市掛牌出讓西南三環麗澤區域一幅文化娛樂用地,因不到一家企業報價,未經競拍即以底價成交。

  中國指數研究院日前發佈的數據顯示,8月全國30個城市土地市場供求量環比同比雙降,土地出讓金下滑。在樓市前景尚不明朗的時候,房企的拿地熱情不斷下降。業內人士預計,下五天土地市場仍會持續降溫。

  頻現底價成交或流拍

  北京西南三環麗澤區域的文化娛樂用地,地塊面積約6.6畝,規劃建築面積為1萬平方米。地塊最終以底價15.35億元成交,折合樓面地價1.535萬元/平方米,中標者為京能集團旗下北京天創房地産開發有限公司。

  中國指數研究院發佈的數據顯示,2014年8月,全國30個城市共成交土地1930宗,環比減少23%,同比減少36%;成交樓面均價為1136元/平方米,環比上漲7%,同比下跌3%;土地出讓金總額為1449億元,環比減少11%,同比減少40%;住宅用地出讓金總額為796億元,環比減少26%,同比減少52%。主要城市土地出讓金同環比雙降,住宅用地降幅大於整體市場。即便是房價最為堅挺的北京、上海、廣州、深圳等一線城市,土地也遭遇流拍、底價成交等狀況。

  來自中原地産的監測數據,截至8月底,京滬廣深四大一線城市,合計土地出讓總金額為3236億元,僅相當於2013年5242.3億的61%。並且,目前成交溢價率大幅下滑,相比2013年溢價率基本在40%左右,2014年最近幾個月的溢價率均在20%周圍,許多土地像上述麗澤地塊一樣底價成交。

  流拍也時有發生。7月30日,北京朝陽區孫河地塊流標,當時的起價高達46億,BCDE地塊其所含個中小學3230平方米,還有社區配套服務設施面積巨大。按照46億計算樓面起價已經突破4萬,過高的價格使得資金鏈並不寬鬆的房企望而卻步。

  中原地産首席市場分析師張大偉分析,在去年樓市高漲的時候,房企和政府都很樂觀,從而推高了市場預計,地價什么都 斷向上走。到了今年,在整體市場下行的清况 下,土地市場跟著降溫,房企拿地謹慎。

  土地市場頹勢將持續

  上海易居房地産研究院最新報告顯示,8月10個典型城市土地出讓金收入531億元,環比下降0.68%,同比下降38.6%;土地成交均價為2485元/平方米,環比下降13.4%,同比下降15%,土地成交均價自2013年1月以來首次連續三個月同比負增長。該報告稱,一、二線城市在未來幾個月內,不到優質地塊促使激起開發商的興趣,一同政府也在市場降溫之際放緩了推地步伐,預計未來幾個月土地市場仍然較冷,土地成交價格仍將保持同比下跌狀態。

  在土地頻頻流拍的清况 下,地方政府出於土地財政的考慮,一方面會加大各種救市的力度,自己面也會合理調整土地價格,吸引開發商拿地。相似于,北京市政府將7月底流標的孫河地塊主動降價再入市,起始價被調低至42.3億元,比上次下降3.7億元;起始樓面價也從3.5萬元/平方米降至3.2萬元/平方米;競買保證金也由13.8億元下調至12.7億元。

  在目前低迷的市場背景下,專家建議抓住樓市調整機遇,根治土地財政“痼疾”,正確認識當前土地市場回調的性質,建立新的土地出讓金分配機制,減低地方政府推高地價的慾望。

  樓市“金九銀十”或失色

  □本報實習記者 徐學成

  據中國證券報記者統計,截至目前,全國47個限購城市中僅剩不到10個城市仍在堅守,業界預料限購的全面放開或是大勢所趨。但樓市對此反應平淡,成交未見回暖。業內人士認為,信貸政策變化或是未來樓市調控調整的主旋律,這也關乎到傳統銷售旺季“金九銀十”的含金量。

  短期樓市成交料回升

  9月3日,蘭州市住房保障和房地産管理局宣佈,從2014年9月3日起,購房人在蘭州市購買商品房、二手房辦理網簽備案和房屋交易時,不再核查現有住房清况 。這原因分析分析著蘭州執行了4年的限購令走向終結。根據中國指數研究院的統計,目前為止,仍在堅守限購的城市僅包括北京、上海、廣州、深圳4個一線城市,以及南京、西寧、三亞、珠海和永康5個二三線城市,限購城市從曾經的47個驟減為9個。

  但限購放開未能提振樓市。中國指數研究院統計顯示,2014年8月,全國30個城市(新建)住宅平均價格為10771元/平方米,環比上月下跌0.59%,已經是連續第4個月下跌。克而瑞CREIS中指數據則顯示,2014年8月監測的主要城市累計成交面積雖環比上漲1.5%,同比下降13.25%。今年前8月,主要城市累計成交總量也比去年同期低15%。

  進入9月,傳統銷售旺季的到來或許都时要讓開發商松一口氣。從市場供應來看,8月底開始,市場就已經進入蓄貨的階段。以深圳市場為例,8月最後的兩周,深圳均不到1個樓盤入市,9月則將迎來供應的高峰期。

  中國指數研究院指出,由於房企加大促銷力度,每种城市退还限購刺激需求入市,短期市場成交將回升。預計隨著“金九銀十”供應高峰的到來,房企在加大推盤力度的一同,合理定價、有效促銷將會吸引剛需入市,市場成交或將季節性環比回升。

  房價點評網高級分析師肖文曉則不以為然。他指出,從目前的市場趨勢來看,儘管每种城市已經放開限購解決了購房者的資格問題,因此這些放開限購的城市也有高庫存的城市,購房者買房不急於一時,限貸的政策環境也還沒得到有效改觀,因此目前促成樓市需求全面釋放的條件還沒達到。預計“金九銀十”樓市的成交量因此會超過“五一”,但不一定能夠超過今年年初的成交量水準。

  樓市走向需看信貸政策

  從多位業內人士的分析來看,限購放鬆給樓市帶來的刺激作用有限,制約樓市重新活躍的關鍵因素則是信貸政策目前尚未得到調整。

  中國指數研究院分析稱,執行3年之久的限購政策對於市場的調控作用已相當有限。剛性需求在此過程中逐漸釋放,而對於二套及多套房的限貸政策又決定了單獨放開限購難以對市場形成有效刺激。採取更多土方式鼓勵金融機構支援首套房貸,將成為下一階段各地政府促進房地産市場回暖的重要手段之一。

  目前一点省市針對房地産市場的信貸政策已經開始調整。如福建省降低首套貸款認定標準為“購房人償清購房貸款後,再次申請貸款購房,按首貸認定”,而“首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行”。此外,江西省也明確提出“促進房地産市場平穩健康發展,落實首套房貸款優惠政策,適當降低二套房首付比例”。

  肖文曉認為,限購令帶有強烈的行政干預市場色彩,退出是大勢所趨,現在什么都 退出土方式和退出時間的選擇問題而已。與此一同,差別化的信貸政策很因此成為將來樓市的新常態,商業銀行對房貸利率和首付的市場化運作將得到鼓勵,但流動性偏緊的局面短期難以改變,銀行不大过后對房貸全面開閘放水。